Außerordentliche / fristlose Kündigung der Wohnung
Sie wollen schnell aus einer unzumutbaren Wohnung raus? Der Vermieter kündigt wegen Mietrückstand? Schnelle Hilfe vom Mieterverein.
Mieter können normalerweise mit einer Frist von etwa 3 Monaten ihren Mietvertrag kündigen – und das ohne Angabe von Gründen. Vermieter brauchen für eine ordentliche Kündigung bei Wohnungen dagegen einen guten Grund (z.B. Eigenbedarf) und teilweise gelten für sie auch längere Kündigungsfristen. Beim Vorliegen von schwerwiegenden Gründen können beide Seiten aber auch schneller kündigen. Die außerordentliche Kündigung ist fristlos. Hier erklären wir
- Wann Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen können.
- Wann Vermieter eine außerordentliche Kündigung aussprechen können.
- Wann ggf. Schadensersatz gezahlt werden muss.
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Außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter
Der Mieter kann seinen Mietvertrag fristlos kündigen, wenn die weitere Nutzung für ihn unmöglich oder unzumutbar ist. Außerdem muss der Grund dafür im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen. Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags ist daher insbesondere in folgenden Fällen möglich:
- Der Vermieter gewährt dem Mieter nicht oder nicht rechtzeitig den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung oder entzieht ihn nachträglich wieder. Das kann der Fall sein, wenn die im Bau befindliche Immobilie erheblich zu spät fertig wird oder wenn mitvermietete Räume (z.B. ein Kellerabteil) nicht mehr genutzt werden können. Es gilt erst recht, wenn das Haus abbrennt.
- Die Wohnung weist erhebliche Mängel auf, die auch zu einer Mietminderung berechtigen würden. Besonders eilig ist es, wenn von dem Mangel eine Gesundheitsgefährdung ausgeht, beispielsweise bei starkem Schimmel, mangelndem Brandschutz oder einsturzgefährdeten Treppen.
- Der Vermieter betritt ohne Ihre Zustimmung (und ohne Notfall) die Wohnung.
- Der Vermieter verstößt eklatant gegen seine Vertragsnebenpflichten, beispielsweise indem er selbst den Hausfrieden stört, Sie beleidigt bzw. angreift oder indem er bei der Nebenkostenabrechnung vorsätzlich betrügt.
Meist ist vor der außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags eine Abmahnung nötig. Wenn die Abmahnung offensichtlich nicht erfolgversprechend ist oder die sofortige Kündigung nach Abwägung der gegenseitigen Interessen gerechtfertigt ist, kann die Abmahnung jedoch entfallen.
Bei der fristlosen Kündigung muss der Grund explizit angegeben werden. Wir empfehlen die persönliche Übergabe der Kündigung vor Zeugen oder den Versand per Einschreiben mit Rückschein. Mitglieder können die Partner-Anwälte unseres Mietervereins auch mit Formulierung und Versand der Kündigung beauftragen.
Die Beweispflicht liegt bei der außerordentlichen Kündigung durch den Mieter bei ihm. Daher sollten Sie Beweise sichern und ggf. ein Gutachten einholen. Beispielsweise sollten Sie vor einer fristlosen Kündigung belegen können, dass Sie den Schimmel nicht selbst durch unzureichendes Lüften verursacht haben.
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Außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter
Da die Wohnung für den Mieter buchstäblich das Dach über dem Kopf ist, sind die Hürden für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter hoch. Außerdem ist in den meisten Fällen eine Abmahnung nötig und eine außerordentliche Kündigung nur möglich, wenn danach weitere Verstöße folgen. Eine fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter kommt insbesondere in folgenden Fällen in Betracht:
- Ausstehende Miete oder Kaution: Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter insgesamt mit dem Äquivalent von 2 Brutto-Monatsmieten im Rückstand ist. Zahlt er an 2 direkt aufeinanderfolgenden Terminen die Miete nicht vollständig, reicht es auch, wenn er in der Summe mit einer Monatsmiete im Rückstand ist. Bei nicht gezahlter Kaution reicht es, wenn 2 Netto-Monatsmieten ausstehen. Da bei Miete und Kaution feststeht, an welchen Terminen sie fällig sind, ist hier ausnahmsweise keine Abmahnung nötig.
- Vernachlässigung oder Beschädigung: Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung pfleglich zu behandeln. Dazu gehört unter anderem, dass er Schimmel durch regelmäßiges Lüften verhindert und Frostschäden durch Heizen im Winter vermeidet. Außerdem darf er keine unerlaubten Umbaumaßnahmen durchführen oder Wohnung bzw. Haus anderweitig beschädigen. Verstöße gegen diese Pflichten können ein Grund für eine fristlose Kündigung sein.
- Auch die Störung des Hausfriedens, beispielsweise durch unerlaubten Lärm, kann ein Grund für eine fristlose Kündigung der Wohnung sein.
- Eine Untervermietung ist nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Selbst wenn der Vermieter zur Erteilung dieser Erlaubnis verpflichtet ist, muss sie erst eingeholt werden, ansonsten droht eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags.
- Unerlaubtes Gewerbe: Normalerweise werden Wohnungen nur zu Wohnzwecken vermietet. Nutzt ein Mieter Wohnung oder Wohnhaus für ein Gewerbe, kann das ebenfalls ein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung sein. Hier kommt es im Einzelfall aber auf die Umstände an.
Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter bedeutet nicht immer, dass der Mieter sofort ausziehen muss. Zum Einen muss der Vermieter für eine Zwangsräumung zunächst eine Räumungsklage einreichen. Der Prozess kann sich hinziehen und anschließend muss der Vermieter auch noch Räumungsfristen beachten. Zum Anderen kann die Kündigung auch von vornherein unzulässig sein oder unwirksam werden. Letzteres gilt insbesondere, wenn der Mieter die ausstehende Miete spätestens 2 Monate nach „Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs“ nachzahlt („Schonfristzahlung“).
Gut zu wissen: Eine berechtigte Mietminderung berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung.
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Schadensersatz nach fristloser Kündigung
Bei einer berechtigten fristlosen Kündigung durch den Vermieter hat dieser unter Umständen auch noch Anspruch auf Schadensersatz:
- Zieht der Mieter wie gefordert zeitnah aus und der Vermieter kann nicht unmittelbar einen Nachmieter finden, kann er den Mietausfall geltend machen.
- Sitzt der Mieter die fristlose Kündigung bis zur Zwangsräumung aus, muss er dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zahlen. Dabei wird mindestens die bisherige Miete angesetzt, ggf. auch eine höhere ortsübliche Miete oder – falls vorhanden – die mit einem Nachmieter vereinbarte Miete.
Der Vermieter hat hier normalerweise den Vorteil, dass er die Kaution einbehalten kann.
Hat dagegen der Mieter aus berechtigten Gründen fristlos gekündigt, steht auch ihm unter Umständen Schadensersatz zu. Das können beispielsweise Umzugskosten sein oder – zumindest temporär – höhere Mietkosten.