Mietminderung: Hilfe vom Mieterschutzbund

Egal ob Schimmel, Wasserschaden, Heizungsausfall oder anderer Grund: Ihr Mieterverein hilft, die Miete zu mindern!

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass der Mieter seine Wohnung oder sein Haus vertragsgemäß nutzen kann und das Mietobjekt auch alle zugesicherten Eigenschaften hat. Wenn ein Mangel auftritt oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt bzw. wegfällt, steht dem Mieter nach § 536 BGB in vielen Fällen eine Mietminderung zu.

So hilft der Mieterhilfe e.V. seinen Mietervereins-Mitgliedern bei der Mietminderung:

  • Bewertung der Mängel
  • Klärung der Schuldfrage
  • Berechnung der Höhe der Mietminderung
  • Klärung, ab wann Sie die Miete kürzen können – und wie lange
  • Schreiben an den Vermieter

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Wir als Mieterschutzbund zeigen in diesem Ratgeber:

Grundsätzlich besteht der Anspruch auf Mietminderung bei Vorliegen eines Mangels von Gesetzes wegen. Allerdings sollten Mieter folgendes beachten, damit sie ihren Anspruch auf Mietminderung nicht riskieren:

  • Zeigen Sie dem Vermieter Mängel sofort an. Stellen Sie dabei klar, dass Sie die Miete mindern werden, wenn der Mangel nicht in einer angemessenen Frist beseitigt wird.
  • Das gilt insbesondere für den Abschluss des Mietvertrags und die Wohnungsübergabe. Wenn Sie die Wohnung mit Mangel mieten und abnehmen, haben Sie den Mangel akzeptiert.
  • Sie müssen dem Vermieter auch die Möglichkeit geben, den Mangel zu inspizieren und zu beheben. Wenn Sie beispielsweise Handwerker nicht in die Wohnung lassen, können Sie schwer eine Mietminderung geltend machen.
  • Sichern Sie Beweise, da Sie vor Gericht beweispflichtig sind: Machen Sie Bilder oder Aufnahmen, bringen Sie Zeugen mit und schicken Sie Briefe per Einschreiben.

Eine Mietminderung ist außerdem normalerweise ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat, wenn der Mangel unerheblich ist oder in den ersten drei Monaten einer energetischen Sanierung. Auf der anderen Seite ist eine Kündigung durch Vermieter (wegen Mietrückstand) ausgeschlossen, wenn die Mietminderung berechtigt war. Das gilt selbst dann, wenn die Mietminderung etwas zu hoch angesetzt war.

Gut zu wissen:

Wenn den Vermieter ein Verschulden trifft, muss er neben der Mietminderung möglicherweise auch noch Schadensersatz zahlen, z.B. für Möbel, die durch einen Wasserschaden unbrauchbar geworden sind. Allerdings ist die Beweisführung hier oft schwierig.

Mietminderung: Schimmel

Ein sehr häufiger Grund für eine Mietminderung ist Schimmel in der Wohnung. Dieser kann die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung stark einschränken, da er nicht nur unschön ist, sondern auch gesundheitsgefährdend sein kann. Die Höhe der möglichen Mietminderung bemisst sich nach der Intensität des Befalls, nach der betroffenen Fläche und nach den Zimmern, in denen er auftritt.
Hier wird besonders häufig darüber gestritten, wer für den Schimmel verantwortlich ist. Hat der Mieter zu wenig geheizt bzw. gelüftet, kann er keine Mietminderung geltend machen. Ist der Grund für den Schimmel in der Wohnung dagegen ein Baumangel (z.B. eine Kältebrücke) oder ein Wasserschaden, kann der Mieter in der Regel die Miete mindern.

Mietminderung: Wasserschaden

Egal ob undichtes Dach, leckende Heizung oder defekte Wasserleitung: Tropfende Decken, feuchte Wände und nasse Böden müssen Mieter nicht akzeptieren. Und auch für die Folgen wie Schimmel, Störung durch Reparaturarbeiten oder Lärm durch Trocknungsgeräte kann eine Mietminderung geltend gemacht werden. Häufig wird hier darum gestritten, wie viel Feuchtigkeit in einem Keller „normal“ ist.
Wird die Wohnung bzw. das Haus z.B. durch eine Überschwemmung unbewohnbar, kann das nicht nur ein Grund für eine Mietminderung um 100 %, sondern auch für eine fristlose Kündigung durch den Mieter sein.

Mietminderung: Heizungsausfall

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Mieter mindestens von Oktober bis April ihre Wohnung heizen können – und zwar tagsüber auf 20°C, nachts auf 18°C. Werden diese Werte nicht erreicht oder fällt die Heizung ganz aus, kann das ein Grund für eine teilweise empfindliche Mietminderung sein.

Mietminderung: kein warmes Wasser

Warmes Wasser muss den Mietern ganzjährig und rund um die Uhr zur Verfügung stehen. Gerade Schichtarbeiter sind ja darauf angewiesen, auch nachts duschen zu können. Außerdem muss das Wasser auch ausreichend warm sein und es darf nicht lange dauern, bis das erste warme Wasser aus dem Hahn kommt. Was hier als angemessen gilt, hängt vom Einzelfall ab – und oft auch vom Richter.
Naturgemäß fällt die Mietminderung noch höher aus, wenn es gar kein Wasser mehr gibt oder wenn die zu geringe Wassertemperatur dazu führt, dass sich Legionellen oder andere Krankheitserreger bilden.
Gut zu wissen: Der Vermieter kann die ganztägige Warmwasserversorgung auch nicht über eine „Formularklausel“ ausschließen.

Mietminderung: Baulärm und anderer Lärm

Lärmbelästigung, beispielsweise durch Nachbarn, müssen Mieter grundsätzlich in ortsüblichem Umfang erdulden. Eine außergewöhnliche Lärmbelästigung, beispielsweise nächtlicher Lärm durch Nachbarn oder die Gäste einer neuen Bar kann dagegen ein Grund für eine Mietminderung sein. Kinderlärm zählt in der Regel nicht als Mangel – auch nicht, wenn er von einem Kindergarten oder Spielplatz stammt.
Baulärm kann ebenfalls eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung rechtfertigen. Dabei kommt es aber auf den Einzelfall an. Wer beispielsweise in das erste fertige Haus in einem Neubaugebiet zieht, muss mit Baulärm rechnen. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter bereits vor der Vertragsunterzeichnung eigene Bauarbeiten ankündigt.
Auch aufgrund von anderen Folgen der Baumaßnahmen kann eine Mietminderung möglich sein. Das gilt beispielsweise, wenn der Zugang zum Haus bzw. die Zufahrt zur Tiefgarage durch die Baustelle massiv behindert ist oder wenn bei einer Fassaden-Sanierung die Fenster abgeklebt werden, wodurch die Sicht eingeschränkt ist und Lüften unmöglich wird.

Mietminderung: Sonstige Gründe

Neben den oben genannten Gründen für eine Mietminderung gibt es noch weitere, die hier nicht alle aufgezählt werden können. Einige Beispiele sind:

  • Die Wohnungsgröße ist mindestens 10 % kleiner als im Vertrag, im Exposé oder in der Immobilien-Anzeige angegeben.
  • Eine zugesicherte Eigenschaft der Mietwohnung fehlt oder fällt weg, beispielsweise indem ein Trockenraum nicht mehr genutzt werden kann.
  • Ungezieferbefall, der nicht durch den Mieter verschuldet ist.
  • Zugluft (und erhöhte Heizkosten) durch undichte Fenster und Türen.
  • Starke Hitze im Sommer. Als Faustformel gilt, dass die Temperatur im Inneren mindestens um 6°C unter der Außentemperatur liegen sollte.

Ob und in welcher Höhe dann eine Mietminderung möglich ist, hängt auch hier vom Einzelfall ab.

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Mietminderungstabelle

In der unten stehenden Mietminderungstabelle finden Sie typische Prozentsätze, wie wir als Mieterverein sie in unserer täglichen Arbeit gegenüber den Vermietern durchsetzen können. Die angemessene Mietminderung hängt aber vom Einzelfall ab. Als Mitglied in unserem Mieterschutzbund können Sie sich kostenlos beraten lassen, wie hoch in Ihrem Fall die angemessene Mietminderung ist.
Alle Angaben in der Mietminderungstabelle sind Prozentwerte. Sie geben an, welchen Anteil die Mietminderung an der Brutto-Miete hat, also inkl. Nebenkosten.

Beispiel Mietminderung
Mietminderung wegen vereinzeltem Schimmel 5% - 25%
Mietminderung bei großflächigem Schimmel mit gesundheitlichen Schäden 25% - 100%
Wasserschaden ohne Einsatz von Trocknungsgeräten 10% - 30%
Wasserschaden mit Einsatz von Trocknungsgeräten 30% - 100%
Warmwasserausfall (*Bei zusätzlichem Heizungsausfall) 10% - 40%*
Heizungsausfall (*Im Winter bei Unbewohnbarkeit durch Kälte) 20% - 100%*
Baulärm und anderer Lärm 10% - 40%

Die in der Mietminderungstabelle angegebenen Spannbreiten gelten für typische Fälle. Im Einzelfall kann die Mietminderung auch höher oder niedriger ausfallen.

 

Mietminderung rückwirkend

Normalerweise ist eine rückwirkende Mietminderung nicht möglich. Bei Auftreten bzw. Bekanntwerden eines Mangels sollten Mieter daher mit der Mängelanzeige beim Vermieter gleichzeitig die Mietminderung geltend machen oder sich zumindest eine Mietminderung vorbehalten. Mitgliedern unseres Mietervereins helfen wir gerne bei der Formulierung.

Es gibt aber auch Ausnahmen, bei denen eine Mietminderung rückwirkend möglich ist:

  • Nach einem BGH-Beschluss von 2018 (AZ VIII ZR 100/18) ist eine rückwirkende Mietminderung ab Anzeige des Mangels möglich, wenn der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage war.
  • Wenn der Vermieter beim Vertragsabschluss falsche Angaben zu wesentlichen Eigenschaften der Wohnung gemacht hat (z.B. zur Wohnungsgröße), kann ebenfalls eine rückwirkende Mietminderung möglich sein.

Selbst wenn eine rückwirkende Mietminderung möglich ist, unterliegen die Forderungen daraus der Verjährung, sie ist also zeitlich begrenzt.

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