Mietpreisbremse durchsetzen –
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So funktioniert die Mietpreisbremse

Bis zur Einführung der Mietpreisbremse gab es lediglich gesetzliche Beschränkungen für Mieterhöhungen in laufenden Mietverträgen. In angespannten Wohnungsmärkten begrenzt die Mietpreisbremse seit 2015 auch die Miethöhe von neu abgeschlossenen Mietverträgen. Der unkontrollierte Anstieg der Mieten soll dadurch begrenzt werden, dass der Mietpreis für neu abgeschlossene Mietverträge maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Dabei gibt es aber keine Aufsichtsbehörde oder ähnliches, die die Einhaltung der Mietpreisbremse überwacht. Wer mit seinem Vermieter einen Mietvertrag mit überhöhter Miete abschließt, muss daher selbst tätig werden. Nur wer aktiv den Mietpreis rügt und die zu viel gezahlte Miete zurückfordert, kann also von der Mietpreisbremse profitieren.

Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ wird in der Regel mit Hilfe eines Mietspiegels berechnet. Gibt es keinen (qualifizierten) Mietspiegel, kann man auch auf einschlägige Datenbanken, ein Gutachten oder die Mietpreise von 3 vergleichbaren Wohnungen bzw. Häusern zurückgreifen. Wer einen Mieterschutzbund wie uns an seiner Seite hat, braucht sich um die korrekte Berechnung und die richtige Formulierung von Rüge und Rückforderung keine Gedanken machen: Darum kümmern sich erfahrene Juristen und spezialisierte Anwälte für Mietrecht.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht überall und nicht für alle Mietverträge. Insbesondere gibt es folgende Ausnahmen und Einschränkungen:

• Die Mietpreisbremse gilt nur in Orten, für die durch eine gültige Landesverordnung ein „angespannter Wohnungsmarkt“ festgestellt wurde. Die Verordnung muss dabei zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für den Ort gegolten haben. Die Liste der Orte wird von den Ländern gelegentlich geändert und zum Start der Mietpreisbremse haben es auch nicht alle Länder geschafft, eine formal gültige Verordnung zu erlassen.
• Der Vermieter darf von einem neuen Mieter dieselbe Miete verlangen, die der Vormieter bezahlt hat, sofern er bereits beim Abschluss des Mietvertrags darüber informiert. Dabei dürfen einerseits Mieterhöhungen im letzten Jahr nicht berücksichtigt werden. Andererseits werden auch Mietminderungen nicht angerechnet. Allerdings dürfen Modernisierungsmieterhöhungen der letzten 3 Jahre sogar nachgeholt werden, wenn der Vermieter beim Vertragsabschluss darüber informiert.
• Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, die nach dem 1.10.2014 erstmals bezogen wurden.
• Auch bei umfassend sanierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse für den ersten Mieter nach dem Umbau nicht. Für die folgenden Mieter gilt die oben genannte Vormieter-Regelung. Die Modernisierungsmaßnahmen müssen dabei die Wohnung etwa auf Neubau-Niveau bringen und mindestens ein Drittel der Kosten für einen Neubau ausmachen.
• Bei möbliert vermieteten Wohnungen oder Häusern können die Vermieter einen angemessenen Möblierungszuschlag verlangen. Diese Regelung wird häufig durch undurchsichtige Berechnung und überhöhte Zuschläge missbraucht.
• Die Mietpreisbremse gilt nicht für eine Kurzzeitmiete, beispielsweise für Hotelzimmer, Ferienwohnungen oder Monteurs-Unterkünfte. Bisher ist noch umstritten, was „vorübergehend“ ist, einige Vermieter testen die Grenzen mit „Miete auf Zeit“ daher aus.

Ob eine Ausnahme infrage kommt und ob der Vermieter auch alle formalen Voraussetzungen dafür erfüllt hat, prüfen wir als Mieterverein für unsere Mitglieder kostenlos.

Gut zu wissen:

Damit Mieter auch beurteilen können, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, haben sie einen gesetzlichen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter. Wir als Mieterverein wissen natürlich, welche Fragen wir stellen müssen.

Wo gilt die Mietpreisbremse (nicht)?

Die Mietpreisbremse gilt dort, wo die Regierung des Bundeslands per Verordnung einen „angespannten Wohnungsmarkt“ festgestellt und die Mietpreisbremse in Kraft gesetzt hat. Derzeit gilt das für folgende Städte und Gemeinden:

• In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse für 89 Städte und Gemeinden, darunter u.a. Freiburg im Breisgau, Heilbronn, Karlsruhe, Mannheim, Stuttgart und Ulm.
• Die Mietpreisbremsen-Verordnung Bayerns zählt 208 Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt auf, darunter München, Nürnberg, Augsburg, Würzburg, Ingolstadt und Regensburg.
• In Berlin gilt die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet.
• Die Mietpreisbremse gilt auch für 19 Städte und Gemeinden in Brandenburg. Neben Potsdam betrifft das v.a. das Umland von Berlin.
• Im Bundesland Bremen gilt die Mietpreisbremse nur in der Stadt Bremen, nicht jedoch in Bremerhaven.
• Auch in der gesamten Hansestadt Hamburg gilt die Mietpreisbremse.
• In Hessen gilt die Mietpreisbremse für 49 Städte und Gemeinden, darunter Darmstadt, Frankfurt am Main, Offenbach, Wiesbaden und Bad Homburg.
• In Mecklenburg-Vorpommern gilt die Mietpreisbremse nur in Rostock und Greifswald.
• In Niedersachsen können sich die Mieter in 19 Städten und Gemeinden auf die Mietpreisbremse berufen, u.a. in Braunschweig, Göttingen, Hannover, Lüneburg, Oldenburg, Wolfsburg und Osnabrück sowie auf einigen Ostfriesischen Inseln.
• In Nordrhein-Westphalen gilt die Mietpreisbremse in 22 Orten, darunter Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster.
• In Rheinland-Pfalz gilt die Mietpreisbremse in Trier, Mainz, Landau, Ludwigshafen und Speyer.
• Dresden und Leipzig sind die einzigen Städte in Sachsen, in denen die Mietpreisbremse gilt.
• In Thüringen gilt die Mietpreisbremse in Erfurt und Jena.

In Städten und Gemeinden, für die die jeweiligen Landesverordnungen keinen „angespannten Wohnungsmarkt“ attestieren, gilt die Mietpreisbremse nicht. Im Saarland und in Sachsen-Anhalt wurde nie eine entsprechende Verordnung erlassen, in Schleswig-Holstein ist sie ausgelaufen. Daher gilt die Mietpreisbremse beispielsweise nicht in Saarbrücken, Kiel, Halle an der Saale, Magdeburg oder Lübeck.

Rückwirkende Mietpreisbremse

Grundsätzlich empfiehlt es sich, die zu hohe Miete möglichst früh zu rügen, um nicht unnötig lange die überhöhte Miete zu bezahlen. Teilweise ist es aber auch möglich, sich die zu viel bezahlte Miete zurückzuholen. Dazu muss man die Mietpreisbremsen-Rüge innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn des noch laufenden Mietverhältnisses aussprechen. Rügt man erst später oder war das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge bereits beendet, hat die Mietpreisbremse keinen rückwirkenden Effekt – sie gilt aber trotzdem noch für die Zukunft.

Tipp:

Die gesetzlich maximal zulässige Mietkaution hängt von der Netto-Kaltmiete ab. Verstößt die Miethöhe gegen die Mietpreisbremse, hat der Mieter daher auch einen Anspruch auf Reduzierung der Kaution. Wurde die Kaution schon vor der Mietpreisbremsen-Rüge bezahlt, kann man daher auch einen Teil der Kaution zurückfordern. Hat man eine Kautions-Versicherung abgeschlossen, sollte man eine Reduktion der Versicherungssumme fordern.

Kann der Vermieter wegen der Mietpreisbremse kündigen?

Die Durchsetzung der Mietpreisbremse ist Ihr gutes, gesetzliches Recht als Mieter. Daher stellt es für den Vermieter keinen zulässigen Kündigungsgrund dar, wenn Sie Ihre Mietzahlung zurecht kürzen.

Wenn Sie mit der Mietpreisbremse eine niedrigere Miete durchgesetzt haben, sollten Sie dem Vermieter aber auch keinen anderen Grund für eine Kündigung geben. Beispielsweise sollten Sie brav und pünktlich Ihre Miete bezahlen. Sonst kann es sein, dass der Vermieter versucht, Sie loszuwerden und einen neuen Mieter zu finden, der noch nicht von der Mietpreisbremse gehört hat. Aber auch dann stehen wir als Mieterschutzbund an Ihrer Seite.