Schönheitsreparaturen beim Auszug

Was sind Schönheitsreparaturen im Mietrecht?

Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich nicht um Reparaturen im engeren Sinne, bei denen etwas instandgesetzt wird, das kaputt und nicht mehr brauchbar ist. Stattdessen geht es bei Schönheitsreparaturen eher um die Optik: Vergilbte Wände, abgenutzte Türen etc. Außerdem dürfen Mieter nur zu Schönheitsreparaturen in der Wohnung und an Stellen, zu denen sie direkten Zugang haben, verpflichtet werden. Typische Schönheitsreparaturen sind:

• Wände und Decken streichen, kalken oder tapezieren.
• Heizkörper und (offene) Rohre lackieren.
• Streichen von Fenstern und Türen – allerdings nur innerhalb der Wohnung.
• Streichen von Fußböden (wobei bemalte Fußböden eher eine Ausnahme sind).

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Es handelt sich spätestens dann nicht mehr um eine Schönheitsreparatur, wenn etwas wirklich defekt ist, also nicht mehr benutzt werden kann – beispielsweise wenn der Rollladen nicht mehr aufgeht oder die Heizung kalt bleibt. Auch die Beseitigung von Schäden am Gebäude ist keine Schönheitsreparatur, beispielsweise, wenn der Putz von der Wand fällt. Unter anderem gehören folgende Tätigkeiten nicht zu den Schönheitsreparaturen:

• Parkett abschleifen und versiegeln.
• Wohnungstüren und Fenster von außen streichen. (In beiden Fällen gehört die Außenseite nicht mehr zur Wohnung.)
• Alle Arten von Reparaturen.
• Teppich verlegen.
• Kellerabteile oder Dachbodenabteile streichen.

Wann sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ungültig?

Nach unserer Erfahrung sind die meisten Formulierungen zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen unzulässig. Das gilt vor allem – aber nicht nur – für ältere Verträge, die nicht der neueren Rechtsprechung des BGH entsprechen. Betroffen sind dabei auch häufig verwendete Standardverträge, beispielsweise von großen Vermietern wie Vonovia und Deutsche Wohnen oder von Verbänden wie Haus & Grund. Für die Vermieter problematisch sind vor allem folgende unzulässige Regelungen zu Schönheitsreparaturen:

• Im Mietvertrag wird der Mieter verpflichtet, für die Schönheitsreparaturen einen professionellen Maler zu beauftragen. Dabei reicht schon die Formulierung „ausführen zu lassen“. Der Vermieter darf nur eine „fachgerechte“ Ausführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Sofern er das gewährleisten kann, darf der Mieter auch selbst streichen.
• Es gibt einen starren Fristenplan, ohne Rücksicht auf die Erforderlichkeit. Hier ist es oft Auslegungssache, was der Richter als „starr“ ansieht.
• Selbst wenn Fristen für die regelmäßige Renovierung auf zulässige Weise formuliert sind, dürfen sie nicht mit der Forderung nach einer Renovierung bei Auszug kombiniert werden.
• Viele Regelungen zu Schönheitsreparaturen sind außerdem in sich widersprüchlich oder so umfangreich bzw. verworren, dass ein durchschnittlicher Mieter sie nicht verstehen kann.
• Gerade ältere Mietverträge enthalten noch sogenannte Abgeltungsklauseln, die inzwischen als ungültig angesehen werden. Danach sollen sich Mieter an den Kosten für – nach dem Fristenplan noch nicht fällige – Schönheitsreparaturen anteilig beteiligen.
• Unzulässig sind auch die viele Renovierungsklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen (siehe unten).
• Auch Farbwahlklauseln, bei denen der Vermieter bestimmte Farben für Wände und Decken festlegt, sind in der Regel ungültig.
• Die pauschale Forderung nach der Entfernung von Tapeten („Tapetenklausel“) kann ebenfalls nicht durchgesetzt werden.

Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen

Auch bei einer unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung kann der Vermieter dem Mieter grundsätzlich die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegen. In diesem Fall muss der Mieter allerdings einen angemessenen Ausgleich erhalten – und das direkt vom Vermieter, nicht beispielsweise vom Vormieter. Das kann u.a. in Form eines Rabatts auf die Miete geschehen. Fehlt ein solcher Ausgleich oder ist er nicht angemessen, wird die Klausel zu Schönheitsreparaturen ungültig.

Bei Wohnungen, die unrenoviert vermietet und übergeben wurden und bei denen der Mieter diesen Zustand akzeptiert hat, gilt folgendes: Der Mieter hat grundsätzlich nur einen Anspruch auf den Zustand der Wohnung bei Übergabe. Wurde keine (wirksame) Klausel zu Schönheitsreparaturen vereinbart, kann der Mieter bei einer weiteren Verschlechterung des Zustands verlangen, dass der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführt. Weil dadurch aber regelmäßig ein besserer Zustand hergestellt wird als bei der Übergabe, muss sich der Mieter angemessen an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen – in der Regel zur Hälfte.

Wie kann ich mich wehren, wenn der Vermieter Schönheitsreparaturen beim Auszug fordert?

Wenn der Vermieter Schönheitsreparaturen beim Auszug fordert, sollte der Mieter sehr genau seinen Mietvertrag überprüfen: Wurde überhaupt vereinbart, dass er Schönheitsreparaturen durchführen muss und wenn ja: Ist die Vereinbarung gültig? Gibt es keine gültige Vereinbarung, kann der Mieter die Mietwohnung einfach besenrein übergeben und muss keine Schönheitsreparaturen durchführen. Ist ein Teil der Klausel unzulässig, wird die gesamte Klausel ungültig und es gilt wieder die gesetzliche Regelung, nach der Schönheitsreparaturen zu Lasten des Vermieters gehen.

Unter Umständen kann der Mieter sogar die Kosten für bereits durchgeführte Schönheitsreparaturen bis zu 6 Monate nach Mietende vom Vermieter zurückfordern.

Gerade die Überprüfung der Gültigkeit von Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag erfordert in vielen Fällen juristisches Fachwissen. Wir als Mieterverein bieten diese Prüfung für unsere Mitglieder kostenlos an.